Welchen Vorteil hat eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Vermieter von Dauerwohnraum?

Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Dauerwohnraum.
Die Betriebskostenabrechnung

Viele Vermieter machen es sich einfach, wenn sie eine Einliegerwohnung in ihrem eigenen Haus an Dauermieter vermieten. Es wird eine mtl. Warmmiete erhoben und gut ist. Problem ist jedoch, daß der Vermieter keinerlei Einfluß auf die Kostensteigerungen der umlagefähigen Kosten (u. a. Wärme) hat. Außerdem kennt er nicht das Nutzerverhalten des Mieters. Ist er sparsam beim Verbrauch von Wärme und Wasser, ist es so weit gut für den Vermieter. Allerdings nicht dann, wenn sich das Verhalten des Mieters ändert, oder weitere Personen in die Wohnung einziehen. Und spätestens jetzt wird der reine Nettoerlös der Miete geringer ausfallen. Steigen zudem die Preise der umlagefähigen Betriebskosten, trifft es den Vermieter noch mehr. Die Spirale dreht sich so weit bis der Vermieter zum Schluß den Mieter (fast) kostenfrei die Wohnung überläßt.

Was also spricht dagegen, einen Mietvertrag aufzusetzen, der ganz klar die Abgrenzung der Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten aufzeigt? Steigen z. B. die Kosten für die Wärmeversorgung, kann der Vermieter diese Mehrkosten auf den Mieter umlegen. Die Kostenverteilung der Wärme erfolgt i. d. R. durch Unternehmen, die für diese Abrechnungen autorisiert sind. Die weiteren Betriebskosten kann der Vermieter selbst über eine Exceltabelle erstellen. Darin werden die einzelnen Kostenarten aufgeführt. Dazu zählen u. a. Gebäudeversicherung, Grundsteuer B, Müllabfuhr und noch einige mehr. Der Umlageschlüssel, also der Teil, der im Verhältnis umgelegt werden soll, kann variieren. Erfahrungsgemäß hat sich aber gezeigt, daß der Umlageschlüssel nach Quadratmetern der gängigste ist. In unserem Beispiel, in dem das Haus die zusätzliche Einliegerwohnung hat, wird das gesamte Haus mit 100 % Quadratmetern zu Grunde gelegt. Auf die Hauptwohnung sowie die Einliegerwohnung entfallen jeweils die Quadratmeterangaben, die sie tatsächlich haben. Dann wird noch der Abrechnungszeitraum festgelegt, z. B. Januar bis Dezember. In der Betriebskostenabrechnung muß die Angabe der einzelnen Kostenpositionen für das gesamte Haus und der abzurechenden Einheit stehen. Hinzu kommt der Abrechnungszeitraum, die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters sowie das Ergebnis.

Muß der Mieter eine Nachzahlung leisten, tangiert das in keiner Weise die Nettokaltmiete. Der Vermieter kann nun die Nebenkostenvorauszahlungen entsprechend anpassen, die der Mieter in jedem Fall akzeptieren muß. Heiz- und Nebenkostenabrechnungen muß der Vermieter spätestens bis zum Ende des darauffolgenden Jahres dem Mieter aushändigen, ansonsten kann der Mieter eine etwaige Nachzahlungsforderung verweigern. Es sind also kleine Hausaufgaben für den Eigentümer, von denen wir hier sprechen.

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